保交楼底线：多城收紧期房预售金！

1. 保交楼底线：多城收紧期房预售金！

随着房地产开发项目停工现象小范围多点开花，多个城市加强了对商品房预售资金的监管，这让房地产企业的现金流雪上加霜。
由于我国房地产住宅开发项目大部分仍实行预售制，为防止楼盘烂尾，遂诞生商品房预售资金监管制度，即政府部门会同银行实施第三方监管，期房的购房款必须存入银行专用监管账户。按照各地不同的规定，过去这一账户的资金监管比例各不相同。如今，多地密集出台趋严管理预售资金的新政，有房企人士认为“已接近现房销售，房地产高周转终结”。
挪用预售资金将被严厉打击
11月8日，河北省石家庄市住建局发布公告称，商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户，预售资金用于项目工程建设支出。
公告中强调，今年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后（原规定为设计高度的三分之一），方可办理预售许可审批手续，住建部门将进一步加强工程建设全过程监管，同时修订商品房预售资金监管政策，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取，确保项目完全达到交付使用条件。对房地产开发项目存在欺骗购房群众、违规销售、挪用预售资金等行为进行投诉举报，一经发现，严厉打击。
就在昨日，南通市海门区也发文要求全面加强商品房预售资金管理，要求各银行机构、各房地产开发企业确保新建商品房预售资金用于本项目建设，切实保障购房人权益。南通海门将监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金，按地上建筑面积计算，重点监管资金标准为毛坯房每平方米3000元，成品房每平方米4000元，其余为非重点监管资金。预售资金进入监管账户，在达到重点监管资金额度标准后，房地产开发企业才可以申请提取非重点监管资金。
4天前，一线城市北京也大幅提高了商品房预售资金监管额度。北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》，该意见稿拟调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账，进一步保障购房人权利。
上述意见稿还提出，预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元，这一金额较此前大幅提高了43%。
针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难的问题，新办法特别规定，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全。
11月5日，河南省三线城市漯河市也召开了全市商品房预售资金监管工作会议。当地住建局负责人当场表示，要站在维护群众利益的高度，全面念好预售资金监管“紧箍咒”，而当地房地产企业代表则表态“一定会全面提升政治站位，坚决将预售款全额转入监管账户，严格按要求使用监管资金，确保不出现半拉子工程和烂尾楼”。
除了以上城市，近期还有天津、苏州等出台了类似政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，多地类似政策出台的背景，都是目前地方政府面临的烂尾楼风险亟需化解。由于近期房企暴雷声不断，已经有不少城市的房地产项目出现停工情况。严跃进表示，最近已出现了四种防范烂尾楼风险的举措，一是商业银行信贷给予充分的支持，各地要求银行不随意停贷；二是鼓励房企主动降低风险，敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金，保障已售未交付楼栋竣工；三是加强预售资金监管；四是逐渐引导落地现房销售模式。
房企现金流再受打击
地方政府加强商品房预售资金监管，无疑是站在保障购房者权利角度进行的必要措施。不过，对房企来说，这一举措足以让其处境难上加难。在房企融资发展渠道受阻的当下，经营性现金流也难以回到集团层面。
“今年下半年市场开始变冷，公司也预判到资金链的问题，因此降价促销进行了一轮抢收，效果非常好，但是最后能回到集团的资金还不到30%。”华东某20强房企内部人士对第一财经表示。
各地对预售资金监管的加强，也解释了为何很多房企账本上躺着几百亿，但却还不了几亿美元债——钱都在项目层面，无法回流到集团，而偿还美元债是集团层面的事情。
然而，政府加强监管也是无奈之举。以已经实质性违约的新力控股为例，其在南昌的最大楼盘新力城，当初的监管资金比例只有6%，账上目前只有2亿，而目前算下来的资金缺口达到10亿，已经收房的业主拿不到产证，还有数千户购房者无法收楼，这一情况令当地政府十分头疼。
过去，房企的发展模式十分流行“高周转”，这其中最关键的就是资金的高周转。房企集团层面将资金投入项目公司后，项目公司一旦开始卖房，产生预收款，其中很大部分就会被集团抽走，投入下一个项目继续扩张。
“按照现在的强监管政策，已经和现房销售接近，房子虽然卖了，资金滚动不起来，高周转时代要终结了。”一名房地产业内人士对第一财经表示，目前，大部分房企都在面临融资性现金流断流和经营性现金流无法回款的双重困境。
近日，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立撰文称，他认为预售资金监管从严是维护购房者权益的有效措施，将成为大趋势。
不过，也有地方政府给了房企一点喘息之机。11月3日，成都发布《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》，其中提到出现重大经营性风险的预售商品房项目要纳入重点监管。但是，如果楼盘因故资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足要求的，若工程已接近停工状态，急需资金用于工程建设，开发商可提出预售款例外支取申请。

2. 楼市政策定调“安全底线”，“保交楼”下半年或将有实质动作

“保交楼”被写入中央政治局会议公告中，说明“稳民生”在房地产管理工作中的重要地位。
21世纪经济报道记者张敏 北京报道 
据新华社消息，中共中央政治局7月28日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。
7月以来，由于部分房企出现现金流紧张局面，一些在建房地产项目出现停工。这不仅影响到“保交楼”，而且使部分业主的心态出现波动。近期发生的少数业主停贷行为，即被认为是此举影响的结果。
房地产市场如何稳定预期成为市场回稳的关键。
会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
对于近期备受关注的房地产市场来说，这一表态意义重大。
受各种因素影响，今年以来，房地产市场热度始终不高。根据国家统计局的数据，今年上半年，全国房地产开发投资同比下降5.4%，连续三个月下降；商品房销售面积同比下降22.2%，商品房销售额下降28.9%；房地产开发企业到位资金同比下降25.3%。
在实现“稳民生”的目标中，“保交楼”被认为是重要前提。分析人士认为，今年下半年，房地产调控政策的基本面仍然是坚守“安全”底线，确保不发生系统性风险。在此基础上的各项措施，都将以满足民生需求为主要导向。其中，对合理需求的进一步支持，以及在预售资金监管中的强化，将是重要的政策方向。
“稳楼市”的现实意义
在会议公报中，“稳定房地产市场”被放在了最前端，是有其现实依据的。
受各种因素影响，去年下半年以来，房地产市场出现下行，一些房企也遭遇流动性困境。进入2022年，地方政府、各级监管部门出台了一系列稳楼市政策，但由于政策传导的滞后效应，加之疫情反复等原因，市场的恢复速度仍然缓慢。
到今年6月，政策效应显现，市场终于有所起色。6月单月，房地产销售、融资、开工等指标出现好转。到7月中上旬，市场复苏态势得以延续。但此时，停工停贷行为出现，并对供需双方带来了一定的心理影响，市场复苏的前景再度出现不确定性。
在这种情况下，稳定市场成为当务之急。
而会议在部署下半年经济工作中，将对房地产市场的表态，放在了“全方位守住安全底线”的项目下，也反映了稳楼市的重要性和紧迫感。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前房地产市场的矛盾在于出现了不稳定的因素，这种不稳定因素包括市场交易疲软、停工停贷风波出现、房企债务风险依然较大等。因此，“稳定房地产市场”的表述，具有非常强的指导意义。
贝壳研究院市场分析师刘丽杰也指出，房地产的平稳发展和良性循环关乎经济发展、社会稳定，稳定楼市一定是重中之重。
从民生的角度，稳定楼市的意义同样不容忽视。近年来，监管部门对房地产的角色定位和政策导向都在向民生、居住的属性回归，而停工停贷行为的出现，说明行业风险正从房地产企业蔓延至民生保障领域，需及时处置。
“保交楼、稳民生”的提法，即被认为是针对这类现象的表态，这也是“保交楼”首次被写入中央政治局会议公告中。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，保交楼是稳民生的前提，这佐证了稳民生占据房地产管理工作的首位。
7月28日，银保监会也做出表态，“支持地方做好‘保交楼’工作，促进房地产市场平稳健康发展。”
政策端如何“保交楼”？
在稳定房地产市场的目标下，地方政府的责任再度被压实。
考虑到不同城市、地区市场形态不同，因城施策是近些年来我国楼市调控的重要原则。但对比监管部门的表态，同样的原则下，对政策执行力度、尺度的把控仍有差别。
今年4月29日的中央政治局会议提出，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。”7月28日的中央政治局会议则指出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”
严跃进认为，“用足用好政策工具箱”的说法，意味着在下半年的落实中，要让政策最大化发挥效应。这也留给地方政府进一步优化楼市政策的空间。
今年以来，已有超过100个城市出台了各类稳楼市政策，无论政策力度还是出台频次，都为近年来所罕见。但刘丽杰认为，现有的政策“工具箱”中，仍有可以优化的空间。
“对需求侧的支持政策，除了限购、限贷、限售等降低购房门槛、降低购房成本外，契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间；后期更会侧重供给端的政策支持，例如预售资金监管的优化、房企纾困政策等。”刘丽杰说。
李宇嘉也认为，供给端政策的发力十分重要，“市场持续下滑，并非需求端政策纾困不给力，而是供给端冲击持续存在。”
其中，“保交楼”即被认为是供给端发力的重要内容，也是地方政府责任的体现。
李宇嘉表示，去年下半年以来，房地产风险处置进度不达预期，进而导致难以交付，冲击到业主的权益，主要原因在于地方政府在处理这一问题上的主体责任没有夯实。因此，在“保交楼”方面，未来地方政府的主导权有望加大，并更多地介入到具体项目的处置中。
此外，对比4月29日的中央政治局会议中“优化商品房预售资金监管”的说法，此次会议直接提到“保交楼”，体现出更加明显的结果导向。分析人士认为，除预售资金监管的强化外，与此相关的配套措施（如信贷支持、纾困资金发放等）也有望落地。

3. 又有一城拟加强监管 “保交楼”目标下预售资金松紧相济

为弥补预售资金监管漏洞，地方政府不断加码，扎紧“篱笆墙”，严格的监管成为主流。
为了实现“保交楼”的目标，各地在“因城施策”下祭出松紧不一的政策。9月13日晚，武汉市住房保障和房屋管理局在官网发布《武汉市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》（简称“意见稿”）。此举在于对新建商品房预售资金加强监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，防范交易风险。
自“停贷事件”后，西安、长沙等多个城市先后加强预售资金监管，同时也有地方出于“保交楼”的目标，放宽了对预售资金监管要求。对此，中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示，压实地方政府责任，保交楼、稳民生是当务之急，特别是此前预售资金问题频发，导致地方政府不断加码，扎紧“篱笆墙”，更严格的监管成为主流。
在“因城施策”下，西安、长沙、武汉预售资金监管趋严。资料图片
武汉拟加强预售资金监管
“停贷事件”引发对商品房预售资金监管的关注。商品房预售资金是房企在商品房完成不动产首次登记前进行销售，由购房者按照买卖合同约定支付的房款。
此次武汉意见稿提到，预售资金监管，遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。监管额度内资金按照工程建设进度予以拨付。首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为不动产首次登记。在项目竣工验收之前，交付标准为毛坯的项目监管账户余额不得低于监管额度的5%，交付标准为全装修的项目监管账户余额不得低于监管额度的10%。
值得关注的是，出于“保交楼”，意见稿提出，监管部门对确保项目达到竣工交付所需的资金进行监管。监管额度由监管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等因素确定，并在门户网公示。
通过与之前武汉预售资金制度对比，李国政表示，从预售监管资金总量上看，之前采用的是定额制，而现在是核定制，也就是必须留足“保交楼”建设所需的资金。
李国政举例称，此前监管要求中，是根据项目预售资金总额的15%-25%，施行重点监管，要根据项目建设节点申报提权。其余非重点资金，企业使用相对比较自由。而意见稿如果实行，规则就发生了变化，监管额度要根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等因素确定，确保账户内的资金足以完成“保交楼”，并且加强提取和使用的审核和监管。
“如果按照意见稿执行，对于不同类型项目，影响有差别。对于成本较高的项目，可能受重点监管的金额比以前多了。可以肯定的是，武汉进一步升级优化预售资金监管政策，就是谨防抽逃挪用。”李国政说。
因城施策，松紧相济
在“停贷事件”后，西安、东莞、九江等多个地区开始加强商品房预售资金监管。7月14日，西安率先打响了加强预售资金监管的第一枪，成为首个出台完善预售制度的省会城市。
8月3日，“长沙发布”微信公众号发布消息称，对预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，强化“政府监控、银行监管”模式，保证资金“留在项目、留在当地”，并优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。
事实上，预售资金监管缺失也在影响着“保交楼”。近日，国家金融与发展实验室（NIFD）发布的2022年二季度房地产金融研究报告指出，房地产项目停工、延期交付或烂尾的重要原因是预售资金被房企挪用，而预售资金被普遍挪用的核心原因是预售资金的监管要求在实践中并未得到严格执行，导致房企套取预售资金的情况时有发生。
据李国政介绍，目前市场上很多停工烂尾的项目，曾是销冠或者网红楼盘。这跟以前出现的烂尾楼不同。究其原因是预售资金监管政策要么执法不严，要么缺少监督，导致项目资金被抽调挪用了。
值得关注的是，在“因城施策”下，与西安、长沙、武汉预售资金监管趋严相比，还有一些地方放宽了对新建商品房预售资金监管要求，比如，浙江绍兴市越城区明确，优质房企在政策允许范围内，可优化部分监管资金管理，二次拿地开发的房企，监管资金比例可适度下调。
目前，资金短缺影响工程进度，危及“保交楼”。此次武汉意见稿提到，工程进度未达拨付节点，但房地产开发企业确需提前支取监管额度内资金支付本项目工程款、农民工工资的，经项目所在区人民政府书面申请，监管部门可予以支持。
业内：更严格的预售资金监管是主流
值得一提的是，此次武汉意见稿要求设立子公司的房企，集团公司不得抽调监管额度内资金。在商品房完成不动产首次登记前，监管银行不得擅自扣划。
在李国政看来，公开喊话不得抽调资金，这是对项目公司的保护性条款。避免项目资金被调用后，出现被动局面。事实上，目前存在一些项目销售资金被集团公司抽调而陷入停工事件。
近日，网传西安一项目公司因预售监管资金被集团挪用，面对交付压力下，向集团公司提交催促函。
从目前来看，武汉还只是征求意见，征求意见能否最终落下，或者有哪些调整，还将拭目以待。
不过，李国政认为，房企一直建言，希望地方政府放松对预售资金的监管，提高资金利用效率，缓解资金链紧张状况。但是，在目前的环境下，压实地方政府责任，保交楼、稳民生是当务之急，特别是此前预售资金问题频发，导致地方政府目前不断加码，扎紧“篱笆墙”，更严格的监管成为主流。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，在“停贷事件”之后，预售制度应该是正本清源、全面加强。简单来讲，监管必须要执行到位，不能出现监管“筛子”。
事实上，4月29日，中央政治局会议提出要优化预售资金监管。在业内人士看来，这一优化意味着未来商品房预售资金监管的方向不是收紧，也不是放松。
“该提取的必须要给提取，并且是用在项目施工和交付等方面，不能因为债权人保护等申请查封和抽走。同样，也不能因为工程不到进度，提前划给开发商，用于拿地或偿债。”李宇嘉说，预售资金大概率是将回归从严监管的轨道。