开发商在什么情况下可以售房

1. 开发商在什么情况下可以售房

房地产商在销售商品房时应具备“五证”。即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》或《商品房预售许可证》。
(一)《国有土地使用证》本证是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。按照《城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。
(二)《建设用地规划许可证》本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。
(三)《建设工程规划许可证》本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程规划许可证》的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
(四)《建设工程施工许可证》本证是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂的生产活动，是房地产开发项目得以实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
(五)《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》本证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，法律规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。
一、买房人买房时要注意什么
房地产开发企业在与购房人签约前向其收取一定费用是目前较为普遍的一种做法，并常被冠以“定金”、“订金”、“诚意金”等名称，但对如何返还没有明确规定。法律人士表示，买家要擦亮眼睛分清三类“金”。“定金”是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。按照法律规定：“一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行义务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”“订金”与“定金”仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。还有一个在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有出现的“诚意金”，法律上却并没有诚意金之说。因为“诚意金”难退，我国不少城市已经明确表示，收取购房诚意金是违规行为。

2. 开发商在什么情况下可以售房呢？

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
(四)取得商品房预售许可证。
一、开发商什么时候能拿到预售许可证呢
开发商能拿到预售许可证需要满足下列条件：
一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
四、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，方可取得商品房预售许可证。
二、商品房和集资房的区别
集资房与商品房的区别，在于集资房是指通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题所建造的房屋；而商品房是房产商通过取得出让土地所建造的用于市场买卖的房屋。
《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
三、商品房预售需要具备哪些条件？
商品房预售，应当符合的下列条件：
第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
第二，持有建设工程规划许可证；
第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
【本文关联的相关法律依据】
《城市房地产开发经营管理条例》规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”

3. 开发商在什么情况下可以售房

法律分析：房屋预售虽然是一种可行的销售方式，但如果管理不善，极易导致投机行为，损害消费者的正当权益。为此，《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下全书简称《城市房地产管理法》)专门对房屋预售的条件作出了规定。根据该法第四十四条第一款的规定，房屋预售应当符合下列条件：
第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域，从而达到预售的目的。
第二，持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下，房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
第三，按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。
第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
法律依据：《城市商品房预售管理办法》
第五条 商品房预售应当符合下列条件： 
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 
（二）持有建设工程规划许可证； 
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 
第六条 商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 

4. 开发商的商品房什么时候可以卖

商品房销售分为房屋预售和成品房销售
1、成品房销售就是房屋竣工之后进行销售，买房时就能看到实实在在的东西；
商品房现售，应当符合以下条件：
（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证
（4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经落实
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实。
2、房屋预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
商品房预售，应当符合下列条件：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
一、商品房买卖合同的特征
商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型，具有如下法律特征：
1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。
2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国民法典规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。民法典规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大，对国计民生影响很大，国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。
二、商品房买卖的法律规定
《商品房销售管理办法》
第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

5. 在合法的情况下，开发商什么时候可以开始卖房?是没建成的时候还是什么时候？

商品房销售分为房屋预售和成品房销售，
1）、成品房销售就是房屋竣工之后进行销售，买房时就能看到实实在在的东西；
2）、房屋预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件： 
 
　　(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 
 
　　(2)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。 
 
　　(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，（各地对工程形象进度的要求也不一样，有的要求基础施工完成，有的要求完成设计进度的二分之一，有的要求完成设计总层数的五分之一后方可对外预售，具体看地方规定，可参阅当地商品房预售条例）并已经确定施工进度和竣工交付时间。 
 
　　(4)已经同金融机构签订预售款监管协议。 
 
　　(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。[1]

6. 房子卖了几期,然后开发商要将没建完的土地卖出去合法吗

您好，房子卖了几期,然后开发商要将没建完的土地卖出去合法。但是转让有要求，开发公司有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制地由土地使用者来行使。[握手]【摘要】
房子卖了几期,然后开发商要将没建完的土地卖出去合法吗【提问】
您好，房子卖了几期,然后开发商要将没建完的土地卖出去合法。但是转让有要求，开发公司有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制地由土地使用者来行使。[握手]【回答】
您好，根据《中华人民共和国土地管理法》： 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。[抱抱]【回答】

7. 开发商拿地多久之后可以开始卖房子？

开发商如果想拿到预售证开售楼盘，需要拿齐“五证”规划部门的《建设工程规划许可证》，国土部门的《国有土地使用权证》，《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障)，建设部门的《建设工程许可证》，国土部门的《预售)许可证》，并且所需拿预售证的楼栋修建已经完成地基和3到4楼的楼层，方可申请预售证，进行开盘售卖。