降温政策持续，房地产市场的近况如何了？

1. 降温政策持续，房地产市场的近况如何了？

引言：在房产政策的不断调节之下，房地产市场降温的信号已经让房地产的各个环节都已经感知了。在这个过程中，房地产市场似乎也没有往年的那么热量，降温政策在持续，那么房地产市场的近况如何？

一、成交量降低成交量降低，体现在房产的各个环节，无论是一手房还是二手房成交量就不如以前了。有采访显示某房产中介在北京的一个门店，这个门店是处于北京的一个中心属于北京房产交易最为活跃的地方。但是中介的负责人却表示一个月里面店里面总共成交了两套房，成交量还不到去年的1/10。除了二手房的交易冷清之外，新房的交易也极其的冷清，很多房子甚至都需要打折，但即便是这样，大多数的购房者还是持着观望的态度，导致了很多的新房并没有自己预期的销售那么快，很多房子都没有办法出售。

二、银行放贷的缩紧实际上房产的交易是很需要银行的支持的，因为在这个过程中，房地产商需要向银行借钱，从而去进行土地的拍卖，而购房者也需要向银行借钱来买房子。如果说银行放贷收紧的话，那么无论是从购买方还是从建设方来说都会感到捉襟见肘，成交量也会降低。而且有很多的购房者都表示现在买房批贷款比以前批的慢了，而且很多时候还不能让自己的贷款批下来，在这样的一个情况之下，一些购房者就很不放心，于是就不买房了。

三、土地拍卖情况随着房地产各个环节已经感受到房市的降温，土地拍卖也没有以前活跃了，甚至出现了土地流拍的情况。开发商也放缓了自己拿地和开发的速度。可见房产的降温政策还是实施的不错的，也能够保障房地产行业的平稳发展。

2. 降温政策持续传导，给房地产市场造成了哪些影响？

相信许多人都已经关注到了，现在房地产市场已经处于下坡的一个状态了。并且有许多人，他们自己也看到了现在诸多地方的房价都已经处于下降的一个趋势，所以让许多人他们自己认为买房子也并不是一件遥不可及的事情。而且许多人，他们自己也会在自己的生活当中想要去攒钱，通过分期首付的，这样的一种方式来让自己在这个城市安家。
会让一些人才流向市场
那么就这样的一个问题，我们也可以看出来，降温政策的持续传导，的确给房地产市场带来了一些比较大的影响。因为有许多的一线城市或者是二线城市，现在的房价都已经出现了下降的状态。那么对于这样的一些城市来说，很有可能就会让更多的人去谋取出路，而且对于一些三四线城市来说，房价是有所下调的。那么也会有一些人，他们自己想要在三四线城市安家，这都是非常正常的一个现象。
为城市留住更多的人才
尤其是对于现在的一些年轻人来说，如果他们自己是来自18线的小县城的话，就会想要去向上奋斗。这个时候他们自己就会选择一个市级的城市。大多数人在外面奋斗的时候，肯定是想要在这样的一个城市生存下去的，他们自己也会在这样的一个座城市买房子。所以这样的一些房地产市场出现了一些差价的时候，他们自己就会觉得自己是可以去行动了。
并且也会有许多人，他们自己会选择在这样的一座城市买房。并且房地产市场现在都已经出现了逐步动荡的样子。也有许多人，他们自己觉得买房子本来就是一件必不可少的事情。所以我们自己在买房子的时候也会想到一些其他的问题，这也会牵扯到一些其他方面的利益。所以大家在购买房子的时候，也会觉得房子价格下调的确是很好的一个方面。

3. 您好，请问您怎么看待房地产市场降温的现象呢

2018年下半年以来，房地产市场频现降温特征，且有加剧的趋势，集中体现在以下三点：
其一，调控政策持续高压，未见实质性转向的迹象；
其二，市场观望情绪浓重，新开盘项目去化率持续走低，部分城市项目去化率现已不足五成。受制于去化不畅，部分项目率先开始降价
其三，土拍市场显著转冷，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍数量明显增多，不乏北京、上海、成都、重庆这类核心一二线城市。
概括而言，下半年以来房地产市场步入调整期，量变到质变的市场拐点将至。

4. 您好，请问您怎么看待房地产市场降温的现象呢？

5. （二）房地产市场降温拉动房价回归理性

基本判断：在国家连续出台调控措施的背景下，2010年的房地产调控效果并不明显，房价并未出现下降，甚至出现了较大幅度增长，房地产已存在一定的泡沫成分，并已成为影响我国经济持续发展的一个隐患，预计中央还将加大对房地产的调控力度，既要力求泡沫逐渐释放，避免房地产市场的震荡，又不可能任由房地产价格无限制增长，采取各种措施抑制投机投资性购房，特别是房产税试点的实施，将进一步影响房地产市场。预计在有力的宏观调控措施影响下，房地产开发投资增幅将小幅回落，房价涨幅将会趋缓。
随着房地产行业的预期仍然向好，以及市场供求趋紧难以在短时间内缓解，再加上完善保障性住房制度的进程加快，住房保障投资的加大都将对整个房地产开发投资提供强大的支撑作用。预计2011年房地产开发投资额将出现一定程度的增长，达到22%左右，涨幅不会超过2010年但略高于2008年水平。
2010年上半年以来房价呈现恢复性暴涨，主要受信贷政策宽松、通胀预期强烈、市场预期向好等复杂因素的综合影响；预计2011年上半年，不论是新房还是二手房，都将在价格高位上僵持一段时间，市场观望局面将再度凸现；下半年，房地产调控细化政策有望继续推出并取得成效，传递到市场后房价不排除下调的可能，但幅度有限。在利用ARMA经济计量模型对该指数进行模拟的基础上，考虑到宏观经济和市场因素等影响，2011年房屋销售价格指数可能会降至105点左右（图57）。

图 57 房屋销售价格指数预测

6. 楼市持续降温 是否就此走向拐点？

资料图。中新社记者 武俊杰 摄  
原标题：中国楼市走向拐点？
中新社北京7月29日电 (记者 庞无忌)多重因素推动下，今年以来中国一二线楼市经历了以“涨价抢房”“地王”井喷为标志的“最火上半场”。而“下半场”的开局则连续降温，引发一些人忧虑：前期需求透支之后，房地产市场是否就此走向拐点？
自2015年年中以来，中国房地产市场逐步进入回升周期，销售、房价大幅回暖，房地产投资增速也在2016年年初出现谷底反弹，一二线热点城市的房价和地价经历了一轮狂飙。报告显示，上半年，东莞、中山、惠州、苏州、南京等7个城市新建住宅累计涨幅超过20%；厦门、上海、合肥等7个城市累计涨幅介于10%到20%之间。
土地市场方面，据中原地产研究中心统计，上半年全国主要城市出让单宗土地超过10亿元人民币的地块有219宗，其中109宗溢价率超过100%，167宗溢价率超过50%。今年以来，杭州、苏州、南京、上海、合肥、宁波、佛山、深圳、南昌以及厦门10个城市的平均楼面地价涨幅已超过100%。
值得注意的是，除了传统意义上“面粉”(土地)与“面包”(房子)的供求关系外，今年以来楼市的快速上涨一定程度上是受到“和面的水”(流动性)大量注入的影响。
经济学家吴敬琏近期指出，目前中国房价过高，最主要的原因是货币超发和信用膨胀。社会上有多余的货币，而人们又不愿从事实业，就会导致人们为保值在资产市场上寻求避风港，造成房价高涨。
这意味着在很多城市，房地产市场的“狂奔”与实际需求基本面有所脱节。一旦未来货币信贷政策收紧，这些城市的房地产市场会因需求青黄不接而出现明显回调。
特别是前期楼市上涨较快的苏州、南京等城市，下半年成交量和房价均面临调整，现在这种调整已经拉开了序幕。报告称，苏州自今年4月以来成交量持续下降，二季度同比降幅超过20%，已经呈现回调迹象。此外，南京、无锡及合肥上半年成交量已经达到去年全年的70%、89%和60%，武汉、天津上半年成交量占去年全年比重超70%，这些城市需求透支的迹象明显，后市量价调整的可能性很大。
中国社科院近期发布的《中国住房2016中期报告》预测称，今年下半年至2017年第二季度，房价涨幅或呈回落趋势，房地产投资增速将趋缓。“少数城市热，多数城市冷”的市场分化将进一步加剧。这一判断与全国工商联房地产商会创会会长聂梅生的预测大致相同。聂梅生认为，房地产后市如何，要看政府是否有新政出台。如果没有新的政策干预，那么整体楼市仍会继续趋缓。
不过，中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌并不认为这种回落和降温是拐点到来的信号。他对中新社记者表示，房地产市场与其说是遇到拐点不如说是进入短周期的回落阶段。
顾云昌指出，中国房地产市场无论是销售还是投资，均存在一个3年(40个月左右)的短周期。房地产市场在这一周期中，会出现从回暖反弹到见顶，再到降温的全过程。今年3-4月份销售、投资等数据冲顶，意味从去年一季度以来的上升周期已经完成，此后一年半左右楼市将以降温为主基调。
顾云昌预计，2017年中国房地产销售将明显放缓甚至出现负增长。销售回落主要因为前期需求透支，但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段，此后又会出现回涨的情形。
财政部财政科学研究所原所长贾康则相对乐观。他指出，中国目前真实的城镇化率是40%左右，房地产业发展还有巨大空间。虽然黄金时代过去，但现在迎来的白银时代依然是含金量非常高，其所释放的红利在企业界、投资界以及广大农村，都可以实现共享。
（以上回答发布于2016-07-30，当前相关购房政策请以实际为准）
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7. 展望｜房价走势将延续分化，今年房地产市场销售可能先抑后稳

4月13日，植信投资研究院召开线上发布会并发布《冬天已去，春天来了吗？——2021年房地产市场回顾与2022年展望》研究报告，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平及房地产研究团队进行解读。
报告指出，2021年，对中国房地产市场而言是困难的一年，全年房地产投资增速创多年新低。展望2022年，预计房地产市场可能呈现先抑后稳的态势，房地产投资增速可能先走负后转正，波动中小幅下降。
报告显示，与2021年房地产投资先扬后抑相反，2022年房地产投资在前期将延续低迷态势，但在房地产市场调控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地产市场景气度有望逐步企稳回升，房屋新开工或于三季度触底反弹，全年房地产投资增速小幅放缓至3.5%。
植信投资研究院认为，2022年，房地产政策明确“稳地价、稳房价、稳预期”目标，突出“因城施策”。在稳增长的政策大背景下，主基调偏暖。为稳定楼市预期，短期不具备扩大房地产税试点改革的条件。为更好满足购房者的合理住房需求，住房金融总体上将进一步回暖，居民房贷利率将小幅下调，个人按揭贷款增速有望回升；公积金和首付比例等政策可能会进一步松动，以释放合理的购房需求。地方政府也将积极发力，落实稳楼市的举措。有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，年初以来包括郑州、秦皇岛、哈尔滨、福州等40个城市放松或废除限购、限售等政策，支持楼市良性循环和健康发展。
销售方面，房地产市场销售可能先抑后稳。2022年初房地产市场景气度仍在惯性下降，主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧以及短期房价预期看空等因素所致。到三季度则可能逐步企稳。虽然可能与传统“金九银十”行情相比成色明显不足，但四季度销售环境将可能明显回暖。
同时，受供求关系带来的销售波动影响，全年房价涨幅可能在大部分时间内面临下行态势。房价在上半年总体表现疲软，走势将延续分化，仅部分一线和重点二线城市房价可能保持坚挺，三、四线城市商品房去化压力较大，楼市相对冷清。结合过去类似周期的房价表现，预计本轮房价的拐点大致在2022年三季度，库存偏低的大城市房价在下半年存在一定上行压力。
报告提到，房地产开发商债务风险仍值得关注。房地产行业的主要风险聚集于房地产开发企业，主要包括三大风险：一是经营风险；二是流动性风险；三是债务风险。
植信投资研究院指出，2022年房企将在一季度、三季度迎来偿债高峰。其中一季度、三季度重点房企信用债、海外债合计到期规模分别约为1835亿元、2072亿元。
土地市场方面，报告指出，2022年土地市场可能仍然面临偏冷的局面，土地购置费可能连续两年负增长。当前房企偿债压力不小，现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，特别是民营房企难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需较长的过程。地方土拍规则可能松动，有利于增加土地供应，激活土地市场活力。除了一线城市土地市场保持一定热度之外，部分重点二线城市土地市场也有望逐步回暖，全国范围内土地市场的差异性将进一步体现，三、四线城市土地市场可能维持相对冷清的局面。
植信投资研究院认为，当前国内房地产市场处于下行筑底阶段，房地产投资增速放缓不利于宏观经济实现稳增长，也影响着地方政府土地财政收入。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。2022年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键，是房企流动性风险和债务违约风险能否有效缓释。
针对当前房地产市场存在的问题与风险，植信投资研究院建议维稳政策可依照“改善购房者预期—释放合理购房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供给”的方向和路径，精准施策；在坚持“房住不炒”的基础上，突出“因城施策”。
对此，植信投资研究院提出四大类共十五条建议：
第一类，切实因城施策，改善住房需求，扭转悲观预期。建议提供稳定的信贷支持，增加公积金贷款额度，满足首次购房家庭贷款需求；加大供给侧结构支持力度，下调库存压力较大的部分二线城市和三四线城市的最低首付比例；对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策；大力发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房金融支持；摆正房地产行业在国民经济中的地位，金融政策应对房企进行公允评估。
第二类，创造宽松的金融环境，缓释房企现金流和债务压力，稳妥化解债务风险。建议商业银行应加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，以满足房企合理资金需求；开发贷实施定向宽松调整，稳妥有序增加并购贷款；严禁商业银行及金融机构随意停贷、抽贷；对资质优良的房企增加直接金融支持；放松预售资金监管标准；加大房地产建设“后半段”的金融支持力度。
第三类，盘活土地市场，放松土拍规则，增加土地供给。建议盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住宅用地；各城市酌情对现行土拍规则中较为严苛的条款做出适当调整，降低参拍门槛；将土地限价的侧重点向“招拍挂”价格管理倾斜。
第四类，综合考量和积极构建房地产市场风险监测体系。建议建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系。

8. 成交降温、价格趋稳是大趋势，房地产立体化调控效果显现

多城房贷利率上行、百强房企单月销售负增长、地产债券净融资连续为负……今年以来，房地产市场调控的频率高、力度大、范围广，效果在7月房地产市场运行数据中已有所体现。
专家表示，在房地产长效机制全面落实背景下，全方位立体式的调控威力不可小觑，成交降温、价格趋稳是大趋势，房地产行业将进入平稳发展阶段。新形势下，加杠杆扩规模策略已不可取，房企需转变思路，合理投资，降速增质，做好产品、提高品质。
成交降温
量是价的先行指标，量稳了，价稳往往也就不远了。刚过去的7月，房地产市场出现了一大新变化——成交降温、销售下滑，引起不少关注。
克而瑞研究中心数据显示，7月，典型城市商品住宅成交热度回落，29个监测城市预计成交规模达2420万平方米，环比下降11%，同比由正转负，下降12%，较2019年同期降幅也有2%。
房企销售的数据也印证了楼市成交降温。克而瑞数据显示，7月，全国百强房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元，环比下降33%，降幅较往年有所扩大，而从同比来看，7月百强房企单月成交业绩也下降8.3%，首现负增长。
“今年第二季度以来，百强房企单月业绩增速呈持续放缓趋势。这主要是受房企货量供应不足、部分城市市场调整、政策调控升级等多方面因素影响。”易居企业集团CEO丁祖昱分析称。
丁祖昱表示，7月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期水平，有不少房企业绩的环比降幅甚至超过35%，包括部分龙头房企。“预计8月供货节奏并不会明显加快，成交也难有实质性改善，房企将更加努力地备战‘金九银十’。”
国家统计局此前发布的数据显示，今年6月，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势。业内专家认为，在房地产调控政策持续影响下，今后几个月房价涨幅将继续收窄。
组合拳见效
在业内人士看来，楼市成交降温，不只是供应的问题，从需求端来看，热点城市的限购政策和房地产金融政策的叠加效果正在显现。
近日，上海地区上调房贷利率，首套房利率由原来的4.65%调整至5.00%，二套房利率从5.25%上调至5.70%，调整幅度不小，足见调控决心。此外，杭州、广州、佛山等热门城市今年也多次上调房贷利率。根据贝壳研究院报告，截至7月20日，佛山地区有银行首套房组合贷利率高至7.35%，商贷利率为6%至6.2%。
易居研究院智库中心总监严跃进认为，重点城市均有收紧房贷和上调贷款利率的可能性，从而给房地产市场合理降温。与此同时，房企融资的“三道红线”也在持续发力，严控房企有息负债规模，倒逼房企降杠杆。
据贝壳研究院监测统计，今年前7月，房企境内累计发债规模约4395亿元，同比下降约3%。房地产企业境内债市融资自5月以来增速持续下滑。境外融资方面，前7月房企累计发债折合人民币约2033亿元，同比下降约29%。
有机构指出，“三线四档”与房地产贷款集中度管理的调控效果明显，房企新增发债规模不及到期债务规模的状况已持续数月。从7月来看，境内外到期房地产债券约1158亿元，净融资为-210亿元，资金对房企行为的约束越来越明显。
房企须谋变
“‘三道红线’下，房企要降低资产负债率，就必须将预收款尽快结转为营业收入。而银行实施贷款集中度后，房企外源融资开始紧缩，对销售回款的依赖度进一步上升。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，据国家统计局数据测算，今年上半年，房地产开发资金各项来源中，定金及预收款和个人按揭贷款的占比已超过50%，发债和贷款的占比明显下降。
李宇嘉表示：“要增加销售回款，除继续加快卖房外，还要加快竣工，取回监管账户里的预售资金。另外，还要加快储备地块开发进度。”
上海凯莱投资董事长徐宏峰认为，对房企而言，今后不能再过分追求快周转和高增长，需要踏踏实实做产品。
中梁地产集团投资中心副总经理胡晓闯表示，房企要积极调整策略，在一二三四线城市需要均衡布局。当前全国性的高周转已经弱化，但部分城市的高周转还是有必要存在，跑得快可以节约融资成本，提高资金使用效率。展望下半年，销售端或仍面临压力，需要加速推盘和回款。
(原标题：资金紧销售降 房地产立体化调控效果显现）