5月全国楼市成交回升 部分城市企稳反弹

1. 5月全国楼市成交回升 部分城市企稳反弹

机构最新数据显示，5月全国楼市整体成交上升，部分城市率先企稳反弹。业内人士表示，当前房地产市场仍面临调整压力，但随着政策环境持续改善，市场信心有望逐步修复，叠加房企冲刺半年度业绩，下半年或进入量增价稳的阶段，6月将是验证各城市房地产市场成色的重要节点。
　成交呈回升态势
多家研究机构数据均显示，5月各地新房销量边际改善，二手房成交量也有所回暖，整体成交呈回升态势。
中指研究院数据显示，重点监测的17个主要城市成交面积环比上涨8.8%，同比虽仍下降51%，但降幅较4月收窄7.3个百分点。三线城市成交率先企稳反弹，截至5月28日，三线代表城市成交面积环比上涨27.2%。其中，连云港和惠州涨幅较大，分别为57%和28.8%。二线代表城市成交面积环比上涨8.31%。其中，苏州和青岛涨幅显著，分别为31%和30.8%。相比之下，受疫情反复等因素影响，一线城市整体成交环比下降31.9%。
诸葛找房数据研究中心数据显示，截至5月26日，重点监测的9城新房成交40528套，环比上涨2.7%，环比转跌为升，同比下降46.7%，降幅收窄9个百分点。
二手房方面，贝壳研究院数据显示，5月重点监测的50城二手房成交量环比增长约14%，同比下降约40%，降幅较上月收窄8个百分点。分城市看，50城中超八成城市成交量环比增长。其中，长三角和东北区域重点城市二手房成交量环比回升较快，如沈阳、长春、哈尔滨以及苏州、无锡、徐州等成交量环比增速均超过100%。这些城市二手房市场在4月受到疫情重创而低位运行，5月随着疫情逐渐缓解以及宽松调控政策作用而有所修复。
　政策效应开始显现
5月以来，中央及地方政府合力打出稳楼市政策组合拳，向房地产行业释放更多积极信号。5月15日，央行差别化信贷政策允许各地首套房利率下降20个基点。5月20日，5年期以上LPR下降15个基点，各地首套房贷款利率可降至4.25%，创历史新低。5月25日，全国稳住经济大盘会议再度释放积极的稳地产信号。央行行长易纲在发言中重点提及房地产，再次提出因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场的平稳运行。
在此背景下，购房者和开发商信心得到进一步提振，市场成交持续修复。“5月房地产市场呈现企稳回升迹象，政策的宽松效应已显现。在全国疫情好转和政策持续加码之下，市场将会继续回稳，加速修复已现端倪。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示。
焦点研究院监测数据显示，上周（5月23日至29日），广州一手住宅成交1676套，环比上涨26.3%；成交面积17.82万平方米，环比上涨20.73%。焦点研究院认为，随着广州疫情得到有效控制，同时政策环境持续向好，各个项目积极亮相或推新出货，市场逐步恢复活力，活跃度明显提高。
数据还显示，上周深圳市一手住宅共成交534套，环比上涨39.1%，成交面积共计51771平方米，环比上涨37.9%。中原地产深圳研究中心表示，最近政策面利好消息频出，有利于促进房地产市场长期健康稳定发展。预计随着开发商推盘节奏的加快和购房者信心的进一步增强，成交量有望进一步修复。
此外，最近长沙和青岛等城市的房地产市场也出现企稳迹象，上周长沙新房成交套数和成交面积环比涨幅均超过两成，而青岛新房成交套数和成交面积分别较前一周上涨117%和118%。
　　市场预期进一步向好
展望未来，中指研究院认为，6月地方政府将继续加快推进因城施策，预计二线城市将围绕多孩家庭增加限购套数、非户籍家庭缩短社保或个税年限等方面进行政策调整；首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步松动；同时，预计多数城市房贷利率将向全国下限回归。随着中央信贷宽松及各地稳楼市新政不断出台，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。
中泰证券最新研报预测，随着疫情防控逐步好转，影响企业推盘的不利因素逐渐消除，同时随着政策持续宽松及供需两端共同改善，有望逐步带动房地产复苏。
平安证券最新报告表示，随着各地利好政策密集出台，购房信心有望逐步重塑。预计政策发力及疫情后复苏形成共振，二季度末三季度初将是楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期。

2. 全国60余地楼市松绑，部分城市成交回暖但分化明显

据不完全统计，今年以来，全国已经有超过60个城市发布楼市松绑政策，既有郑州、兰州、哈尔滨等省会城市，也有青岛、秦皇岛、衢州等二三线城市。
多地楼市松绑
面对房地产市场的低迷态势，各地持续从公积金贷款、商业贷款、购房补贴等方面释放利好。
尤其是今年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，会议指出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”会后，中央多部门跟进表态促进房地产市场健康稳定发展，稳定市场预期。
今年3月1日，郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，成为2022年首个放松限购、限贷调控政策的城市。
具体政策层面，郑州率先放松了限购政策，规定子女和近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑州投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房，还明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
3月23日，哈尔滨市发布通告，正式取消限售政策。此前规定为，自2018年5月开始，哈尔滨实施区域性限售，在道里、南岗等主城六区内购房自合同签订起满3年方可上市交易。
实际上，早在2021年10月，哈尔滨就已发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》打响了“救市”第一枪，放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。同时，将公积金个人住房贷款可贷额度的计算倍数调整为借款人公积金账户余额的20倍。
进入4月，兰州市又印发了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，降低购房首付比例，定向放宽限购、限贷政策，激发市场活力。
对比上述省会城市楼市宽松政策，市场普遍认为，兰州楼市新政在覆盖面和力度上相对更大。
在兰州楼市新政中，个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同时，对于拥有一套住房并结清了购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房的，执行首套房贷款政策。通俗点来讲，这就是执行“认贷不认房”。
在限购方面，对于在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接到兰州居住的，予以支持，允许其在限购区域内新购一套住房；对于两孩或三孩家庭，也可在限购区域内新购一套房产。由此，这在一定程度上打开了限购窗口。
相比之下，浙江衢州楼市宽松力度更大，几乎是全面放开楼市限购、限售政策。
今年4月1日，衢州市住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。
对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“要回归到调控的本质，调控的根本目的是为了防风险，房价上涨和金融风险并不一致。如北京这样的城市，购房者交易杠杆极低，房价上涨主要是供给不足，房价上涨并不会导致金融风险。在当下，我们需要在少数城市房价上涨与整体市场低迷之间做出选择。”
许小乐认为，“今天的市场形势，无论是购房者数量、还是收入增长预期，都与2009年、2015年截然不同，只要控制住杠杆水平，房价未必能够大涨起来。在房价上涨阶段，我们实施了很多行政管制政策，如限购、限价、限贷、限售等，这些政策是为了应对房价快速上涨而采取的临时政策，在市场低迷时就应当果断退出。”
3月市场开始激活
今夕何夕，各地楼市宽松政策出台的背景究竟是什么，房子是否真的卖不动了？
2022年1月，亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积1772.3万㎡，同比下降38.6%，环比下降 27.7%。虽然各城市成交不一，但是多数城市成交惨淡，同比环比均下降。2月延续此前颓势，40个城市商品住宅销售面积为1324.4万㎡，同比下降31.0%，环比下降27.2%。
进入3月，随着多个城市楼市政策松绑，市场情况有了新的变化。
一季度，地方政策侧重对需求端的支持，从降低房贷利率、提供购房补贴、降低落户门槛、提高公积金贷款额度上限、降低公积金首付比例，到取消“认房认贷”支持改善性购房、降低交易税费、取消限售等。调控政策松绑的城市由三四线城市向郑州、哈尔滨等二线省会城市传导。
从实际效果来看，以郑州为代表的城市根据市场需要调整了调控政策，在交易税费、限购限贷限售等方面进行了调整，市场预期也得到一定改善。
“郑十九条”出台后，当地二手房市场被激活。贝壳研究院披露的数据显示，3月郑州周均带看量环比增长52%、周均成交量环比增长95%，3月二手房成交量超过2月的2倍。尽管存在季节性修复影响，但市场改善仍然明显；二手房经理信心指数自3月起持续保持在荣枯线（50）以上，显示成交量持续修复预期较强。
此外，2022年3月贝壳50城带看客户量、新增挂牌房源量，环比增长均超三成；预计二季度二手房成交量继续恢复性增长，月度同比有望年中转正。另据克而瑞数据统计，3月份郑州整体成交面积为46万㎡，同比虽然仍下滑36%，但环比已大幅增长91%。
贝壳研究院成都分院相关人士对证券时报·e公司记者表示，在楼市松绑刺激下，一季度二手房成交量环比增长，价格基本止跌，市场完成筑底。而在新房方面，政策调整后仍有一定观望情绪，房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，都使新房市场的回暖将滞后于二手市场，但市场修复依然可期。
从更为现实且直接的角度来看，住房信贷大幅降息叠加地方支持性政策增多，无疑是支持市场复苏的关键因素。
央行降准、降息，房贷利率持续下降，在3月贝壳研究院监测的103个重点城市中，主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较去年12月回调30个、31个基点。
其中，3月环比回落13个、15个基点，为2019年以来月度最大降幅；银行放款持续提速，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。贝壳研究院报告指出，目前，近五成的城市放款周期不足1个月，19城放款周期低于20天，其中长三角城市占13城。
值得关注的是，当前市场面临预期较弱的问题，市场修复过程将延长。
虽然二手房成交量有所恢复，但绝对水平仍处于相对低位。当前二手房业主预期较弱，贝壳研究院数据显示，贝壳50城二手房景气指数在2月恢复至20以上，3月回调至18，超七成的城市景气指数在20以内，特别是长春、哈尔滨及石家庄、青岛、太原等北方城市市场景气指数持续低于15，市场预期低迷。
此外，贝壳研究院指出，新房市场销售没有明显起色，房企拿地积极性尚未恢复。3月，新一轮的疫情带来局部地区管控也给市场带来更多不确定性，这将延长市场修复过程。短期内，楼市价格可能呈现波动性横盘状态，未来市场预期的修复需要更精准的政策呵护。
各级城市分化明显
从亿翰智库监测的40城数据来看，3月全国商品住宅销售面积为1640.6万㎡，同比下行47.6%，环比上行27.1%。
3月，北京、广州和深圳住宅成交量相比2月均有不同幅度的回暖。其中，北京成交量为61.1万㎡，环比增长85.2%；广州成交量为57.1万㎡，环比增长3.7%；深圳成交量为32.4万㎡，环比增长48.8%。不过，上海则是成交量下降的城市，成交76.7万㎡，环比下行31.0%，或因疫情影响使线下售房活动受阻，从而导致成交下行。
亿翰智库指出，3月三四线城市成交量也有所恢复，但是恢复力度明显不及二线城市，甚至部分城市成交量仍处于环比下行的趋势。原因有三点：即三四线城市的市场需求已经得到充分释放，仅有刚需的市场无法撑起成交量的增长；部分三四线城市采取调控政策限制购房，对市场有一定的抑制；吸引人口流入的能力相对较差，只靠本地户籍人口难以拉动市场热度回升。
总体来说，亿翰智库认为，3月房地产市场得到相应的修复，但是不及2021年同期，且各级城市已经出现明显的分化。一二线核心城市整体表现较为稳定，三四线城市恢复力度稍显不足。但是在调控政策持续松绑的情况下，一二线城市的改善性需求将是拉动住房市场的主要力量。
土地市场冷热不均
贝壳研究院数据统计显示，截至3月30日，一季度全国新增住宅用地供应3755宗、规划建筑面积2.14亿㎡，同比下降约50%。其中，一、二线城市分别下降58%和51%，这主要受部分传统头部房企资金压力较大影响，导致一二线城市土地供应较为谨慎。
土地成交方面，截至3月30日，一季度全国招拍挂出让住宅用地2628宗、规划建筑面积1.45亿㎡，同比下降约58%。
贝壳研究院认为，土地出让的减少受供应与疫情两方面影响，特别是近期疫情的反复对土地出让造成了较大的影响。不过，一线城市由于出让土地品质较高，土地出让金占全国13.6%，较2021年略有上浮，而二线城市土地出让金占比43.7%，较去年下降了10%，二线城市受此轮疫情影响更加明显。
从溢价率角度看，约80%的城市平均溢价率在5%以内，整体较低的溢价率水平反应在土地市场方面。贝壳研究院称，房企拿地能力明显不足，同时也为稳健型房企新增土储提供了有利条件，甚至将影响未来的房地产市场格局。
亿翰智库认为，政策对地产行业的调控是要降低地产行业的风险，实现良性循环，实现居者有其屋的最终目标。因此，在实现合理管控后，行业会慢慢步入正轨，实现更健康的、更长远的发展。

3. 多地楼市春节持续转冷 不少城市成交量同比腰斩

中国多地楼市春节持续转冷
百城新开盘项目去化率持续走低、44城楼市供求双降，加之三四线城市返乡置业潮“爽约”，种种迹象显示，中国多地楼市在春节期间持续转冷。
克而瑞研究中心日前发布的一份研究报告显示，2019年春节假期，房企普遍调降新推案力度，过去两周(1月28日至2月10日)44个重点监测城市新增供应量明显回落，同比下降29%。
分析称，这主要是受到前期新开盘项目表现不佳影响，多数项目推售时间节点被迫向后延期。其中，二线城市供应量显著回落，同比跌幅多达42%，多数城市节前一周便开始减少供货，西安、福州等同比皆腰斩。
此外，过去两周，受该机构监测的100个中国城市新开盘项目平均去化率低至17.1%。同期，重点监测的44个城市商品房成交量有所回落，同比下降14%，市场热度略不及去年同期。其中，二线城市成交量同比微降4%，苏州、青岛等市场再陷低迷，成交量均有不同程度的回落。三四线市场不容乐观，以23%的同比跌幅居前，不少城市成交量同比腰斩。
返乡置业热曾是支撑三四线城市房地产市场的重要因素，但今年春节期间，三四线楼市分化明显，返乡置业退热。过去两周，韶关、台州等城市供应量以及成交量双双大幅回落，去年春节销售火爆的徐州、淮安等市场今年也出现供求双降的情形。克而瑞研究中心副总经理杨科伟分析称，一方面，三四线城市房价现已升至阶段性高点，市场购买力透支；另一方面，从去年四季度开始三四线城市房地产市场已相继进入调整期，市场成交明显减速，在此背景下，三四线城市未出现明显的春节返乡置业潮也属正常现象。
另据诸葛找房发布的一份春节假期购房调查，超八成受访者今年春节期间有置业计划，其中，回乡置业比例仅为四分之一。回乡置业的热门城市多集中于老家省会城市和老家地级市，县城楼市需求较淡。
相关数据显示，今年以来，多个重点城市房地产成交面积同比有所下滑，其中，重庆降幅近六成，杭州、南京、武汉降幅均近过半，仅上海降幅在17%以内。

4. 房价走向“尘埃落定”？楼市出现3大“动向”，准备买房的可关注

时间过得很快，2019年已经进入了9月下旬，还有三个多月的时间，也就迎来了2020年。如今，房地产上半场的角逐已尘埃落定，但楼市调控政策持续收紧的信号依然在延续。此外，与上半场“小阳春”时各家房企忙着拿地不同，自国家提出不把房地产作为短期刺激经济的手段后，下半场冷静了许多。对此，业内人士普遍表示最后3个多月时间里，楼市将迎来打折降价潮。
不过，对于房地产市场的走向，本来就是仁者见仁、智者见智，所以与看空房价的声音不同，业内依然不乏一些声音期待年底或者明年调控政策能出现松绑，这也给观望中的购房者带来了买房的纠结和困扰。那么，哪一种说法更接近实际形势呢？笔者认为，房地产调控放松的可能性不大，最起码今年年底甚至明年上半年，房地产大局基本已定，各家房企普遍做好了“入冬”准备。

楼市开启“过冬模式”，3大“动向”值得关注
第一、“降价促销”大幕徐徐拉开，房企纷纷通过“以价换量”加快销售速度
春江水暖鸭先知，进入“金九银十”以来，开发商的动作渐渐“高调”起来，降价促销的大幕正在全国不少城市徐徐拉来。根据相关统计，目前北京、广州、南京、武汉、杭州、郑州、合肥等热点城市都出现了降价促销的情况。比如，广州、郑州、武汉纷纷出现了每平方米降价8000元以上的情况，北京某高端住宅项目每平方米降价最高甚至接近1万元。此外，某龙头房企更是在全国800多个楼盘推出打折活动，最低能达到6折。总体来看，虽然“金九”才过半，但是低首付、打折优惠、特价房等常规套路已经开始扎堆出现。
降价促销的背后，说白了，主要原因就是房子卖不动了。根据易居房地产研究院数据统计，8月份监测40个城市新房成交面积环比下降9%，同比下降3%。具体看，一线城市环比下降19%，同比下降16%；二线城市环比下降10%，同比增长6%；三四线城市环比下降4%，同比下降17%。显而易见，受调控政策的影响，随着房价预期出现下滑，住宅成交趋于下降，开发商业绩压力开始增大，所以普遍采取通过以价换量方式加快销售速度。因此，最后这几个月，降价促销现象或会持续增多，但是具体效果如何，还是要看降价幅度以及购房者的接受程度。

第二、“现金为王”时代来临，房企开始控制成本、谨慎拿地，安全和理性成为共同选择
经历了三年的调控，尤其是2019年以来，房地产调控不断加强对房地产金融政策的监管，房地产信托、发债等融资渠道纷纷被收紧。此前，某媒体曾发表评论称，未来三年，钱少且贵，现金为王，房地产行业要准备迎接紧日子的到来。其实，从央行多次降准我们也可以明确感受到这一点。就拿此次降准来说，央行释放长期资金9000亿元，再次明确了增加金融机构对实体经济资金来源的支持，房地产行业并没有获得明显利好。除此之外，高负债房企也正在迎来偿债高峰期。因此，作为资金密集型行业来说，“现金为王”时代来临了。
面对“现金为王”阶段，卖房回款成为了目前成本最低也最可靠的现金流，所以开发商普遍开始采取以价换量。除此之外，目前房企也开始控制成本，除了不时被曝节省人力成本外，目前房企对于拿地也更加谨慎。毕竟，多拿地就意味着需要占用本来就比较紧张的现金流。截至目前，富力、融创等已经表态下半年暂停拿地，除非是遇到优质的土地项目。也就是说，虽然土地储备是房企的“粮仓”，但是与数量相比，目前更加关注质量，钱要花在刀刃上。总而言之，随着楼市回归理性，维护现金流的安全成为开发商的共同选择。

第三、房地产调控“稳字当头”，“静观其变”逐渐成为房地产市场的主流态度
在过去三年时间里，国家调控楼市的态度很坚决，力度也很大，调控政策不断加码，除了限购、限售等调控方式外，住房租赁、共有产权、长租公寓等长效措施也正大力推进。面对市场变局，调控还可能持续多久，目前谁都无法准确说出一个结果。因此，绝大多数开发商基本处于“静观其变”的过程中。目前，全国不少城市都出现了降价促销现象，而且房企普遍把销售回款作为重心，但除此之外，开发商并没有太多其他大动作。对此，业内认为目前房价预期整体稳定，所以开发商并不打算有其他大动作，总体还是既不大幅降价也不着急拿地，以不变应万变。
其实，“静观其变”的不仅仅是开发商，还有炒房客。经历了三年调控后，市场整体降温明显，但楼市也出现了分化，鹤岗、乳山、玉门等城市甚至因为房价过低而引起大家关注，反观一些热点城市，虽然房价涨幅放缓，但上涨动力依然存在，这也增加了炒房客的看涨预期，因此不少炒房客依然寄希望调控能够放松，所以让步空间有限。总体来看，静观其变已成为不约而同的选择。不过，笔者认为，不管怎么样，楼市降温已是事实，房地产政策利好刚需和改善等自住群体的趋势也是事实，回到过去狂欢时刻的幻想越来越不切实际。

基于以上3大“动向”来看，下半场买房还是卖房“摆明”了
基于以上趋势，可以预判的是，未来三个多月，楼市降温或会持续，而打折促销潮也会扎堆出现。但笔者认为，购房者们同时需要明确的是，根据稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，房地产市场整体不会出现大起大落的情况，再叠加房企的预期也相对稳定，所以降价幅度相对有限，主要方式依然是常规的特价房、低首付等。因此，对购房者而言，房地产走向基本尘埃落定了，大家不用过于担心房价涨跌问题。
面对这样的态势，关于买房还是卖房，答案就显而易见了。对于多套房拥有者来说，只要调控不放松，房价就难以再上涨，过多持有只会白白增加持有成本。此外，”房住不炒“成为了社会共识，靠买房赚钱越来越并不容易，所以也到了适度减持房产的窗口期。对有购房需求的群体来说，楼市降温本身就是一大利好因素，而且目前开发商有回笼资金的需求，多套房拥有者也有把多余的空置的房产卖掉的意愿，所以无形中不仅仅增加了买房机会，也有助于大家选到高性价比的房子。

5. 楼市“大局已定”，房价或将跌回2017年，这100个城市最值得投资

最近楼市动作不断，一波接一波，形势瞬息万变，前脚住房贷款LPR改革，10月份房贷利率平均上浮10%-20%，使得消费者十分焦虑，后脚央行宣布9月16日全面下调金融机构存款准备率0.5个百分点，将释放0.9万亿资金，按照专家的说法此次的举动将会影响新一轮LPR利率，实现降息。这一增一减的操作似乎并没有对接下来的市场产生明确的影响，但具体还得看地区而定。

对于房地产行业来说，本身就一个巨大的资金池，所以在保证资金充裕是对稳定市场的基本要素。从资金存储来看，有着央行监督，银监会的管制，金融风险相对还是很低的，在未来15年内城镇化的需求暂时不会出现较大问题；从土地市场来看，随着《土地管理法》新版发布，允许农村集体经营性土地入市，从体量来看，市场得到了缓解，但直接受益者是三四线城市，甚至更偏远地区，跟一二线城市并无直接关系，毕竟远水救不了近火，未来5年租赁市场将会是一二线城市支撑市场的主要手段。

针对以上布局来看，新一轮的楼市布局已经大局已定，部分城市房价或将跌回2017年。据相关数据显示，金九银十前期预热数据并不理想，即使多地爆发降价潮来吸引用户，甚至各大房企全员卖房，但效果并不理想。随着市场加剧分化，本身市场较为冷淡的三四线城市现状将更加普遍，主要原因还是开发商不愿意投钱，消费群体并不看好，所以房价会下跌。俗话说房价走势短期看政策，长期看人口，当房价远远脱离工资时，一个城市的幸福感就会降低，这也是为那么多北漂、深漂的人最后回到家乡。目前市场现状早已由买不起变成想不起，卖房难卖房更难，接下来金九银十的数据给让大家看到真实的市场。

最近，相关机构发布《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书，其中对城市潜在价值、投资潜力进行考量，相信这100个城市会给予当前购房群体很大信心，这些城市都是“人口+产业+交通”三大维度去考核，至少从投资性买房的角度来看，还是有极大参考价值的。说到这里其实有心人可以预测下一批因城施策是哪些城市，因为从目前趋势来看，落地形势绝大多数是取消限价限售。

很多人都认为当前楼市已经进入后期，并没有发展的可能性，但事实上这种观念是错误的，其实有一个衡量标准，那就是城镇化的完成度。据专家分析我国还需要至少15年的时间城镇化才打到70%，所以楼市的道路还任重而道远。简而言之目前楼市大多数城市仍有上升空间，如果你有足够的选择空间，建议选择二线城市或强三线城市，至少得往这100个城市靠近。

6. 2016下半年楼市8大猜想,你想知道的都在这

2016已经过去一大半，诸多疑问摆在了下半年面前。以下8大猜想也许是您关心的问题。
1、二线城市会继续疯长？
会！
7月初的几天，上半年按兵不动的郑州开始了一轮“恐慌性”的购房热，房价也随之上涨。二线城市的省会城市轮番上涨现象初现端倪，注意防范！
2、政策还会继续宽松？
会！
但会适时适地收紧。，下半年楼市政策是不是会继续保持宽松，这对接下来的楼市走势至关重要。考虑到当前市场仍然面临巨大库存压力，今年下半年楼市政策整体保持宽松态势的可能性极大。
过在“分类调控、因城施策”的总体调控思路下，对于过热城市，调控有可能会收紧。
3、一线城市是否再起涨潮？
看吧！
受制于政策调控的一线城市，房价涨势已经放缓，但当前供不应求局面并未改变，所以房价仍有望上涨。据了解，除了深圳之外，包括北上广三大一线城市，其存销比在7~9个月，低于10~15个月的合理水平，处于供不应求区间。基于目前一线城市可售房源严重不足的事实，后续房价将继续上涨。但受相应政策调控的影响，增幅或继续收窄，因此基本没有可能会大涨。
4、“地王”再次批量出现？
不会！
但个别的拦不住。观察上半年的“地王”现象，特点非常明显，不仅数量多，而且溢价率也很高，对市场预期也造成了不可低估的影响。
不过地方政府已经关注到了这种现象，已经出手干预。如苏州推出“熔断”措施，合肥出台政策调整土地价款缴纳时间，南京也表示正对地价过高现象进行干预。虽然地方政府对于土地财政的依赖程度在短期内不会降低，但出于民生考虑也不会允许地价上涨过快，所以在今年下半年还会有“地王”出现，但大规模出现的可能性会已经不大。
5、楼市放缓加剧？
会！
但不会加剧放缓！虽然楼市仍处在量升价涨阶段，但却出现放缓迹象，这种情形会不会进一步加剧，并形成反转？
政策刺激推动下的房地产市场复苏可能无法持久，并有可能在今年三季度迎来转折点。不过考虑到当前政府仍在致力于去库存，所以不太可能会允许放缓加剧，并导致出现新一轮的低潮。
6、豪宅热到何时？
半年吧！
以上海为例，截至6月，上海新房市场中顶级豪宅（成交均价10万元/㎡以上）成交量为630多套，与去年同期相比大幅上涨4倍，并且已超去年全年成交量，再创历史新高。投资渠道的缺失，以及改善型需求的放量，使得市场对豪宅的需求进一步放量。不过预计这种情形还会持续一段时间至今年年底，等待市场需求完全释放之后，会逐渐趋于平稳。
7、房企座次是否发生变化
会！
但变化不大。数据显示，今年上半年，万科继续排名榜首，有可能会捍卫老大地位。紧随其后的是恒大地产。这与前一两年保持一致。但也有新面孔挤进前十，比如碧桂园、融创。也有滑落比较快的，如万达。
8、房价还会上涨？
会！
但涨幅会较之上半年趋缓。


（以上回答发布于2016-08-15，当前相关购房政策请以实际为准）
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7. 如何看待2016年底的楼市暴涨

事后剖析2016年房价背后的推手,主要有四:
一房地产政策的过度宽松。在“去库存”的大政策下,房地产政策全面放松,并且在2016年“两会”前提前抢跑,通过释放一系列的组合拳,房地产政策基本回到了08年金融危机救市时的水平。房地产政策的全面宽松是导致热点城市房价出现暴涨的第一重推手;
二是超乎预期的货币宽松政策。2016年货币政策名为稳健,实为宽松,在实体经济乏力的情况下,大量的信贷流入了房地产,全年新增贷款12.65万亿元,其中以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元,以实体经济贷款为主的非金融企业及机关团体贷款增加6.1万亿元,居民购房贷款占新增贷款的比重几乎达到了前所未有的一半。去年下半年,每个月新增贷款中,居民按揭贷款的比重几乎每月超过了70%,全面皆玩房地产。
三是经济下行周期下,负利率、资产荒等导致的保值的压力。全球最流行的词是“资产荒”,几乎每个人都在担心自己的资产贬值,不管有没有钱。在巨大的资产缩水的压力下,一线和热点城市的房地产成了最好的选择,到了去年下半年,房地产市场投资投机的比例大幅度上升,大量的资金进入了这些城市的房地产,引发房价非理性大涨;
第四,最重要的,在房地产市场回暖的情况下,土地供应却搞“饥饿营销”,一方面是房价的飙升,另一方面是土地供应的下降,一些热点城市土地供应不仅没有完成当年的计划,而且创下多年来的新低。

8. 火爆还是崩盘 2016年的楼市到底会怎么样

下面5个有力证据告诉你房价将继续坚挺的原因。
1.经济高速发展，享受意识增加

2016年房价预测 12个理由告诉今年到底该不该买房？
经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间根据有关部门调查研究，发现一套房子，通过在住了七至八年后便会换新房，这也就是说，一个人（家庭）在买了一套新房子后，七八年后，又成了业主，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房。
2. 城市化进程拉动房价上扬

中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。
3. 奢侈消费风起云涌，助长房价飚升

前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那阵，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。
4. 受女性的“房压”中国男人会拚命去赚钱买房

女人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多人不会加入到置业大军中去，至少会延缓。
5. 通胀预期加大，带动房价上扬

CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。