澳洲买房贷款知多少？

1. 澳洲买房贷款知多少？

本期我们将主要探讨一下澳洲房产贷款的基本程序以及一般贷款申请人所担心的问题。一般澳洲贷款申请人所担心的问题分为三大类 , 第一类就是利率的问题 ; 第二类是贷款申请所需时间，费用和材料 ; 第三类是贷款限制额度 , 成数及还款计划 .
一 . 关于贷款利率的问题.
1. 银行及非银行金融组织的区别 .
首先我们来谈谈利率的问题 , 在中国 , 房屋贷款一般是由银行放出 , 以房屋作为抵押 , 保证银行利益 , 通过吸储集中资金 , 再通过放贷放出资金 , 以储蓄和贷款的利差保证银行的收益 . 所以简单地说 , 银行的贷款利率是和储蓄的利率息息相关的 . 澳大利亚金融市场和国内有一个很大不同 , 除了银行之外 , 澳大利亚还有很多其它的金融组织 , 也就是 non-bank lender, 具有放出贷款的权限 . 这些机构的资金来源并非是银行, 也不是储蓄 , 而是通过基金 , 信托等手段募集资金 . 如养老金等 . 其实国内来的同胞有时候会有一个误区 , 就是认为和银行合作比较稳妥 , 这些非银行金融组织并没有银行那样雄厚的资金担保 , 也没有银行那样的商誉 , 和他们合作自己的利益得不到保障 . 实际上 , 这么想是不对的 , 因为一家金融组织的信用程度和他是否是银行没有直接的关系 , 的确银行听上去似乎 ” 财大气粗 ” 一点 , 但是因为非银行金融组织的资金来源往往是包括养老金等实力雄厚的资金源 , 所以他们的资金量与银行相比不一定落于下风 . 而且相对于名气等指标 , 衡量一家金融组织稳定与否的标准 , 最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠 . 根据数据显示 , 有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行 .
除了资金来源之外 , 银行与非银行的区别还在于业务范围 , 因为金融条例所限 , 非银行金融机构往往不如银行的业务范围广泛 . 但是就住房贷款而言 , 非银行与银行所能提供的金融产品没有太大的区别 , 甚至在于利率和年费的问题上 , 很多非银行金融机构比银行有更大的优惠 . 这造成了一个很有趣的现象 , 很多华人客户往往更希望选择银行 , 而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪 . 对于贷款人来说 , 他更多的应该注意产品而不是机构 . 关键在于哪个金融产品更适合自己的需要 , 而不是哪个机构更有名 . 有时候金融界也会有”店大欺客”的情况 , 人家有钱 , 人家有名 , 人家有的是客户 , 并不一定需要给您提供更优惠的条件和更好的服务来留住您 .
其实开句玩笑话说 , 您别忘了 , 您是借进钱的 , 退一万步讲 , 就算那些借出钱的机构倒了 , 会对您有任何影响吗 ? 的确 , 您的房契地契在人家手里呢 , 可是澳大利亚法律是保护私有财产的 , 即使债权人换了 , 也完全不可能推翻原债权人和您的合同来卖掉您的房屋以清偿欠款 .
2. 利率讨论
现在澳大利亚各银行的房屋贷款利率一般在 8.07%, 但是大多数人都应该可以拿到一个不超过 0.75% 的折扣 , 所以银行所能提供的利率一般不低于 7.32%,7.37% 也是现在银行最常见的利率 . 可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个 6.99% 甚至更低的利率 , 可是您别忽略了 , 这个利率一般会有标注如 “ honeymoon rate” 或者” introductory rate”, 这是什么意思呢 ? 这个利率的确是很优惠 , 但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年 , 一年之后 , 您的贷款自动会跳到一个高一点的利率 , 这个新利率往往比 true rate, 也就是 7.32% 更高 , 甚至会跳到 8.07%, 如果您想转到该金融组织其它利息比较低的金融产品 , 可以 , 不过您需要付钱 , 如果您想转到其它金融组织 , 也可以 , 不过您要付出一个相当高的罚金 . 如果您不管它 , 房屋贷款可往往是 30~40 年限的 , 不知不觉中 , 您可就多花了好多冤枉钱 . 不能说这是一个陷阱 , 但是您在签订合同之前 , 最好能够好好审阅下合同条款 , 并且好好给自己算个帐 . 还有个小细节您应该注意到 , 就是很多金融产品是收年费的 , 这个金额一般在 $300 左右 , 甚至会更高 , 您在计算贷款利率的时候 , 不应该忽略这一点 , 比如您有一笔 $300,000 贷款 , 贷款利率为 7.37%, 而您的贷款机构收您 $300 的年费 , 那么您实际上的利率为 7.37%+(300/300,000)*100%=7.47% 。这个利率是否还让您满意呢 ?
房屋贷款各个产品一般可以分为可变利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate), 一般固定利率要比可变利率高一些 , 如 , 可变利率为 7.37%, 那么它的固定利率就可能为 7.44%, 这也是很正常的 , 您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险 , 放贷人可能要多收取您一点钱来作为自己资金自由度损失的回报 . 一般地说 , 如果您比较担心将来利率会升高 , 您更可能会选择固定利率 , 可是实际上您并不是进了保险箱 . 关于固定利率您需要注意两点 , 一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去 , 一般现在给出的固定利率只能最多维持 5 年 , 也就是说 , 您只可以在一年到五年之内固定您的利率 , 当这个期限结束之后 , 您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率 . 第二就是其实固定利率并不是一定”固定”的 , 在 settlement 之前 , 您的固定利率是可以变动的 , 这个变动由您的贷款人来定 , 他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率 , 如果您申请了固定利率贷款 , 而且希望自己能在 settlement 之后还享受自己看中的那个固定利率 , 那么您往往还需要付出一个 “ 锁定费用” . 所以不太推荐客户做固定利率的贷款 , 因为首先这个利率往往就会高一点 , 其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行 (reserve bank) 的 , 联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力 . 所以，另外一个有趣的现象就出现了，一些客户会说，为什么固定利率老是变动，而可变利率却老是不变呢？其实答案也很简单，因为可变利率是盯紧联储的，而过于频繁的变动不利于国家经济和消费者信心，所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑详细论证的，而固定利率的变化，则可以归因于金融市场风向瞬息万变，金融机构为了保护自己的利益，作出相应的调整也是情理之中了。
二．贷款时间，材料和费用
贷款的流程为：决定好房子 - 联系贷款机构 - 递交申请 - 评估 - 交换合同达成共识 -settlement
贷款的先期费用主要包括：律师费，评估费，申请费， solicitor fee 。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包包括为一个 application fee 。有的金融机构也会免除 application fee ，但是律师和评估费还是照收的，有差别，但是不是很大。 Solicitor fee 是指您和贷款机构在审订合同的时候，您将合同给您的 solicitor 审核的时候需要付的费用。
在澳大利亚，当看好房子之后，一般是先付 0.5% 的定金，然后两周之后订金升到 10% ，您还有一段时间完成自己的贷款程序，然后交钱入住。如果规定时间之后您不能付清贷款，如您的资信条件无法贷出您希望的额度，因为其它种种原因您的贷款无法按时完成等等，房屋所有者有权不退押金将该房卖给别人。贷款所需时间一般为六周，包括评估所需时间和审订合同所需时间。但是强烈建议您如果准备买房之间先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。而且因为大多数贷款机构都有自己的合作房产中介，从他们那里您可能可以得到更优惠的房产价格。
贷款所需材料根据贷款机构不同，金融产品不同而千差万别，但是实际上也很简单，您只要清楚会计学上的一个概念就不会出问题了，贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权宜，而在会计学中，四方面的信息就可以包括您的财务状况了，那就是资产：原有房产，存款，汽车，财物等；债务：其它贷款情况，其它负债情况；收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）；支出：这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料证明。但是此外您还需要提供您的身份证明，也就是 100 points ID 。所谓 100 points ID 的意思就是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度，给予被签发的证件一个分数，您所提供的证件分数相加之后必须大于 100 分，如，护照， 75 分，驾照， 45 分， 75+45=120 ＞ 100 ，所以您提供这两样证件一般就没问题了。华人移民往往得面对一个问题，也就是因为避税等原因，收入证明上的收入很低，如果您按照这个收入去申请贷款，可以申请到的额度往往偏小，无法满足需求，但是您可以求助于贷款中介，他们应该可以根据您的情况找到应对的办法。还有些刚刚毕业的学生，或者新移民，或者自由职业者，他们提供有效的收入证明是有困难的，这时候可以考虑下 lodoc 贷款等特殊产品，这种产品的特性就在于它们不要求传统的收入证明（如 employer’s statement ），可以通过其它的途径证明您有还款的能力，这样您依然可以贷款。不过这样您可能必须付出更高的利息和忍受更小的贷款限额。
三．贷款限制额度 , 成数及还款计划 .
和国内不同，澳大利亚的金融机构对于房屋贷款可以提供高于 80% 的贷款比例，有些金融机构甚至可以贷到 100% 。但是对于高过 80% 的贷款，您必须缴纳一定比例的抵押保险。这是一笔不小的开支，希望您把它放在自己的考虑范围之内。
可能很多朋友并不知道以自己的能力能贷到多少的款子，这个计算公式非常的复杂，但是您的贷款额度不会低于贷款申请人所有年收入的五倍。您可以这样的简单算下自己的贷款能力。
关于还款，现在的金融机构可以提供只还利息贷款这样的业务，如果您一时没有很多的流动资金，也可以选择这样的产品来降低目前的还款压力。但是请记住，目前的轻松是以将来的压力作为代价换来的。如果您在贷款之后的几年内就会有大笔的资金到帐，您可以通过提前还款来付出更少的利息，但是很多金融产品对于提前还款都会有罚款的，所以建议您咨询贷款顾问，以更低的成本来达成自己的目标。
四．杂七杂八的事情
1 ． First home buyer (首次置业）
如果这是您在澳大利亚的第一套物业，而且购买目的为自住，而且您拥有澳大利亚身份，那么恭喜您，按照澳大利亚法规，您可以获得一个折扣，根据各州规定不同，您所获得的优惠包括对印花税（stamp duty ）和其它的折扣。这笔钱数额相当大。
2 ．转贷款如果您目前的房贷利息不是很低，那么您可以考虑转贷款，也就是从新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款，从而享受一个更低的利息。仅此一项他们每年就可以省去上千甚至几千块的费用。

2. 澳洲买房子如何贷款

澳大利亚
　　贷款比例 70%(公寓)
　　(外国人) 80%(别墅)
　　贷款利息 7.1%左右。
　　贷款条件 3项证明材料：
　　1.身份证明。
　　2.资产证明(包括现金、股票基金、理财、期货及其他风险投资、房产、汽车及其他固定资产)。
　　3.工作收入证明(很重要，外国银行非常看重贷款人是否有稳定工作和收入)。
　　遗产税 无
　　物业 在物业持有一年之后出售享有50%的税务减免，税率按17%起征收。
　　增值税 一般3-5年之后出售的房屋，基本没有物业增值税。

3. 怎样在澳大利亚贷款买房

　　澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，因此银行对海外人士提出的房屋贷款申请是等同国民待遇的。
　　可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行贷款抵押，所得到的利率与条款与澳洲当地人一样。
同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产贷款业务。
　　通常海外人士向澳洲申请贷款的百分比为60-80%，贷款的额度取决于贷款人的工资收入，固定/非固定资产等。每一个贷款人都有专门的贷款律师 (Financial Broker) 来帮助解答相关问题，而每个人的财产情况皆不相同，所以还是要找寻贷款律师来问询啦~
　　注：3月21日，中国人贷款最多的银行Westpac Group公布新的政策：
　　-贷款申请人生活在澳洲，使用澳洲收入，持有银行接受的签证类别，贷款Yes，但是要受到FIRB 限制。
　　-贷款申请人生活在澳洲，使用海外收入，贷款No.
　　-贷款申请人生活在澳洲，不论使用海外或澳洲收入，持有银行不接受的签证类别，贷款No.
　　-贷款申请人生活在澳洲，使用海外收入，贷款No.
　　-贷款申请人生活在海外，使用澳洲或海外收入，贷款No

4. 在澳洲贷款买房有哪些费用

对于贷款人来说，更多的应该注意产品而不是机构。关键在于哪个金融产品更适合自己的需要，而不是哪个机构更有名。
而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准，最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠，有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。
其实金融组织的信用评级对我们贷款者来说比较不重要。要是贷款机构倒闭了， 岂不是不用还了。

贷款的初期费用
主要包括律师费、评估费、申请费。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个申请费。有的金融机构也会免除申请费，但是律师和评估费还是照收的。
投资购买澳洲房产费用清单
澳洲购房过程中，税金、杂费、印花税和搬家费会把入住新房的成本抬高很多。许多第一次购房的人在设计他们的购买计划时候往往忽略了这些费用。对这些费用有所了解将帮助您节省存款并避免将来为应付这些费用措手不及。
购房成本包括：
1、澳洲房产贷款机构费用
几乎所有的贷款机构都会向新房屋贷款人收取一次性的开户费用。而有一些贷款机构为了争取业务会免除该项收费。大多数的银行也收取帐户的年度费用或月费用。
2、评估费
您的贷款机构通常会要求对您的欲购房产作评估，以确定您支付的价格是公平的。这虽然是为了贷款方的利益，但评估费通常需要您来支付。同样的，评估费也因不同的机构而异，而有些贷款机构还会因您欲购房产的所在区及类型的不同而收取不同的费用。
3、检查费用
在您买房之前，对房屋和虫害进行检查是必要的，但不是必须的。这样可以让您免受不诚实卖主的欺骗。
4、印花税费用
各省政府都对借款和购买房征收印花税。征收比例因省而异，并依房产的价格而定。在墨尔本，大概是5%。
5、律师费
根据律师的服务内容不同收费也不同，客户在购买房产的过程中往往都要请律师，律师会帮助客户完成房产交割的整个程序。收费在7000-1500澳币不等。对于期房而言，支付10%的房款的时候，先支付50%的律师费，等房产交割后再支付另外的50%;对于现房而言，可以事先支付，也可以在房产交割时再支付。
6、物业管理费
对于单个的别墅而言，没有物业管理内容，所以也没有物业管理费。对于整体开发的别墅社区而言，则需要缴纳物业管理费。
7、市政费
是每年都要支付的费用。
8、水费
分为用水费用和排污费用。

5. 澳洲房屋贷款方式有哪些

竞争激烈的贷款市场中，银行和金融服务机构可为你提供各种选择的房屋贷款方式和组合，各种贷款期限(多可长达30年) 偿还贷款方式如下：
1、固定利率贷款（fixed rate）（定息）
按固定利率和固定年限借款，贷款银行会根据历年来的利率制定一个固定的利率值，今后贷款人就按照这个值还款。
特点：这种贷款可以防止利率上升的影响，固定利率贷款通常比可变贷款或浮动贷款的利率低，多5年。
2、可变利率/浮动利率贷款（variablerate）
利率将随市场情况浮动，这种贷款提供随时可以改变还款额的灵活性，包括一次性大笔还款。若是利率下降，你需付的利息将减少，一般期限为5、10、15、20、25年等。
3.只还利息贷款（interest only）
只还利息贷款是一种只还利息不还本金的贷款，但是银行会提出时间限制，一般是3至5年的期限，这样的贷款方式是银行提供给者们的一个贷款优惠。如期限已到，贷款者可以向银行提出申请延长还款期限，手续费仅为HK$1000。

6. 购买澳洲房产不同的贷款利率对贷款人有什么影响？

房屋贷款各个产品一般都分为可变利率(variablerate)和固定利率(fixedrate)。
(1)固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为6%，那么它的固定利率就可能为6.5%；您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您费用作为自己资金自由度损失的回报。
(2)关于固定利率投资人需要注意两点：
(a)固定利率有年限，通常为1-5年的锁定期；而且选择固定利率的贷款产品，投资人通常不可以提前还贷，没有对冲账户的功能选择。
(b)其实固定利率并不是一定”固定”的，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率.

7. 澳洲买房知识必读！贷款买房的十大禁忌

在澳洲，买卖房产的流程简单、透明又公正，这归因于澳洲法律法规严谨，投资环境优秀且透明。对于海外人士来说，这里投资条件优越，可大多数人仍是迟迟不肯出手，究其原因，是海外投资者对于澳洲的购房者政策不清楚，存在疑虑。今天，小编为大家介绍贷款买房的十大禁忌。
1. 不要选错房贷
现在有多种类型的房贷可供选择，比较后制定一个方案用以应付最坏的情况。一定要了解房贷的原始利率（initial interest rates）、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚。
2. 不要将批准前（pre-approval）与预获资格（pre-qualified）两个概念混为一谈
在地产界二者一直存在很大争议。事实上，在地产辞海中根本就没有这两个名次的解释，它们的意思没法界定。
有一种说法是，预获资格（pre-qualified）指贷款机构根据某些信息来推测可以给你提供多少贷款。如果你获得了批准前卡（pre-approval），就说明贷款机构已对你提交的信息进行了核实，在一定条件下，给你确定的活期利率。而还有很多贷款机构将其理解为同种含义。
因此，如果与贷款机构谈判，事先一定问明他们对批准前（pre-approval）与预获资格（pre-qualified）两个名词如何定义，要获得贷款还有何种要求。
3. 不要申请太多信用卡帐户
信用卡过多就等于说信用记录很差，即便你总是按时还债也不行。因此办理过多信用卡就等于拒绝贷款。
4. 申请贷款时不要谎报信息
房贷申请时过于夸大工资数额，被发现后，贷款机构虽不会因此起诉你，但会收回贷款。
在房贷申请表上的各项未填好前，不要签名，因为贷款机构总是言过其实，以致客户签好字后发现根本无法负担按揭数额。
5. 还不起贷款时不要四处躲藏
很多人遇到这种情况就拒接电话、拒收催款信件。其实，贷款机构有很多方式来处理这种情况，比如收回抵押品或房子。但他们一般不会这么做，而是找贷款人谈一下面临的困境，除非你躲起来，让贷款机构别无选择。当然，最好还是不要有这样的情况发生~
6. 不要为了省钱跳过验房这一步
验房人员会从头至尾帮你仔细检查房子，告诉你屋顶、地下室是否漏水，房内的机械设备是否能用，使用年限多长。他们检验的一定比你好。因此不要为了省300～400元因小失大。
7. 不要随便找个房产代理机构卖掉房子
各个房产机构是不同的，咨询一下他们想怎样在市场上卖掉你的房子，你应对房子做哪些改造才能使其更吸引人，房子卖多少钱合适。如果他们的回答不令人满意就找其它的房屋代理机构。
8. 不要随随便便找个房屋装修商
好的装修商是不会挨家挨户请求为您装修的，也不会在费用上讨价还价。可以咨询一下装修商的老客户、他的供货商、当地较好的贸易局、消费者事务机构。
9. 不要第一次就支付大额装修费
如果装修商要你首付三分之一的费用，其中很可能有问题。最坏的情况是，不给装修卷款潜逃。好点的情况是资金不足，不能购买原材料或支付工人工钱。无论如何，都不要付现金。
10. 不要在还清所有房贷时烧掉房贷抵押契约
当你还清贷款后，将契约付之一炬的确很爽，毕竟现在一切都归你所有了。千万别这么做，找个安全可靠的地方存放好所有的相关文件。
本文转载自：澳洲新家

8. 澳洲买房按揭贷款是怎么规定的

按揭贷款的条件：
借款人必须同时具备下列条件：
1.有合法的身份；
2.有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
3.有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；
4.有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；
5.有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；
6.贷款行规定的其他条件。